하마터면 부동산 상식도 모르고 집 살 뻔했다 chapter 2

 

chapter 2 내 집 보증금을 지켜주는 29개 절대 지식

 

01 임대차 계약 절차를 머릿속에 그려 보자!

임대차 계약의 체결 

1.당사자가 공인중개사 없이 직접 계약 체결
2. 공인 중개사를 통해 계약 체결

임대차 계약 과정

이사 희망지역 선택 -> 손품팔기(인터넷, 모바일) -> 직접 발품팔기 -> 공인중개사사무소 방문 -> 보유자금 및 대출가능여부 최종점검 -> 공부서류 확인  -> 계약 -> 등기사항전부증명서 재확인 -> 잔금 -> 이사 -> 전입신고 및 확정일자

 

02 지금 계약하는 사람이 진짜 집주인인지 확인하기 

 

전세 보증금 날리는 사람 많음. 진짜 집주인인지 사기꾼인지 확인필수!!

전화로 확인하기 - 행전안전부가 제공하는 주민등록증 진위확인 이용, 국번없이 1382로 전화, 주민등록번호, 발급일자 확인

인터넷 정부24 홈페이지 확인- 공인인증서 발급, 민원서비스 - 주민등록증 진위확인 

모바일로 확인 - 정부 24 앱 - 주민등록증 진위확인

 

03 집주인이 아닌 대리인과 계약할 때 주의할점!

 

집주인이 아닌 사람과 임대차 계약을 하는 경우도 있다.

1. 공인중개사

2 집주인의 가족이 대신- 남편 또는 아내, 어머니, 아버지, 자녀

공인중개사는 집주인을 대리할 수 있지만 집주인에게서 법적으로 유효한 대리권 부여받았는지 임차인이 별도로 확인 필요.

어떻게? 집주인의 인감도장이 날인된 위임장과 집주인의 인감증명서 보여달라고 하기. -> 거부하면 체결 x

가족, 친척이 대리하는 경우 -> 역시 집주인의 인감도장이 날인된 위임장과 집주인의 인감증명서 확인하기

확인후 계약하기 전 집주인과 전화통화 하기.

인감증명서도 정부 24 홈페이지나 앱에서 인감증명발급 사실확인을 통해 확인 할 수 있다.

 

04 [전세보증금+근저당권의 합계액] > 시세의 70%이면 계약을 피하는 것이 좋다.

시세보다 저렴하게 세를 얻는다면 다행이지만 반대라면 2년동안 맘고생 ㅠ

시세보다 비싸게 월세로 이사한경우 남보다 비싸게 2년동안 월세 집불해야함, 계약 중간에 급히 이사를 가야한다면 동일한 조건의 임차인 찾는것 어렵거나 불가능, 적정시세로 월세를 놓고 그 차액을 자신이 부담해야 할 수도...ㅠ

전세도 적정 시세로 계약해야함. 어차피 돌려받는 돈이라고 시세보다 비싸게 지불하지만 절대 시세보다 높게 지불하면 안됨!!

1. 집값이 하락할 경우 전세가격도 하락 -> 계약 만료시점에 전세보증금 못돌려받을 가능성 높다.
- 보통 전세보증금은 다음 임차인이 지불하는 전세보증금으로 반환받게 되는 구조 

2. 전세가격 하락할시 전세보증금 반환받지 못할 가능성 높아짐

적정 전세가 확인법
- 전세로 이사하고자 하는 집값과 전세보증금에 대출금을 더한 금액을 비교. 이때 전세보증금+대출금이 집값(시세)의 70%보다 작거나 같아야한다

전세매물이 귀하다는 이유로 시세보다 높은 가격으로 전세를 구하지 말자~~~

 

 

05 전세, 월세, 실제 거래가격 정보 확인하기

국토교통부 실거래가 공개시스템 - https://rt.molit.go.kr/

국토교통부 실거래가공개시스템

 

실거래가 구분- 전,월세 선택 (전국 모든 지역의 전월세 실거래가 자료를 모두 제공하는것은 아님, 계약일 기준이라 현재시점의 실거래와 차이가 있다)

 

 

06 이사 나갈 때를 고려해서 전세 월세를 구해야 한다?

가진 돈때문에 저렴한 전월세를 찾는것이 최우선 고려요인이 될경우 크게 후회 할 수 있다.

- 생활이 불편한곳, 직주근접성 떨어지는곳 선택할 경우 불편, 경제적 손실 감수, 전월세 계약 만료된 후 세가 안나가서 이사 못할수도 있다.

- 계약이 만료된 후 신속하게 이사 나갈 수 있는 곳 고려하기(대중교통 접근성, 직주근접성)

 

07 내 집 보증금을 챙기기 위해 건축물대장을 손쉽게 열람하는 방법

전월세 계약시 등기사항전부증명서 + 건축물대장(정부24) 챙기기

 

08 건축물대장 챙겨야 하는 이유?

보증금을 지키기 위해서, 연립/다세대주택/다가구 주택일 경우 확인 필수!!

건축물대장: 대지면적, 건폐율, 용적률, 주용도, 각 층별용도, 수유자와 관련된 정보 등등 제공 

공동주택(아파트, 연립 다세대 주택)경우 건축물대장은 집합건축물대장을 확인,
단독주택/다가구주택/상가주택인 경우 건출물대장은 일반건축물대장을 확인

 

 

09 등기사항전부증명서는 계약일, 잔금일, 전입신고 다음날 각각확인하자

진정한 소유자인지 여부를 확인하기 위해서 등기사항전부증명서를 확인해야함. 

공인중개사사무소에서 임차인을 대신해 등기사항전부증명서를 발급받아 소유자 등 여타권리 관계에 변동이 있었는지 꼼꼼하게 체크 하고 내용을 임차인에게 알려준다 하지만 임대차 중개없이 직접 임대차계약을 체결하는 경우 임차인이 직접 등기사항전부증명서를 발급받아 소유자나 소유권을 제한하는 사항 등 권리관계를 확인해야한다. 

등기사항전부증명서를 계약할 때, 잔금을 치룰 때 발급받아 권리관계 변동있었는지 확인하면 충분할까? no

잔금을 치룬 후 권리 관계에 변동이 생길 경우 임차인이 보호 받지못할수도 있음

사전 확인 대처 방법 : 잔금을 치룬 다음날 다시 한 번 등기사항전부증명서를 발급받아 변동있었는지 확인하기 

 

 

10 '중개대상물확인설명서'를 꼼꼼하게 확인하자

공인중개사사무소에는 계약체결하는 경우 의무적으로 '중개대상물확인설명서'교부해줌 

임차인에게 매우 중요한 서류

주택의 내부, 외부 시설물의 상태, 입지, 소재지, 용도, 면적, 구조, 소유권등 권리 관계에 관한 사항, 토지이용계획, 환경조건과 관리에 관한 사항 등을 전반적으로 작성 - 주택의 상태, 파손 등 같은 예기치 못한 분쟁 발생 방지

 

 

11 보증금이 부족할 때는 주택도시기금 전월세보증금대출을 활용하자

전월세 자금 - 주택도시기금 , 시중은행 대출

주택도시기금이 저리, 다양한 상품

 

 

12 절차를 알아 두면 주택도시기금 전월세보증금대출 어렵지 않다

 

 

13 전세자금대출을 받을 때 신경 써야 할 몇 가지

세입자가 채무지이지만 집주인의 협조가 필요하다. 집주인이 맞는지, 전세자금 대출이 진행되고 있는 것을 인지하고있는지 확인해주어야 하는 것은 물론 전세자금대출을 받아도 그 돈은 집주인에게 입금되어야 하기 때문에 입금 받을 집주인의 통장사본 제출에도 집주인의 조력이 필요함

서두르기 보다는 꼼꼼하고 확실하게 준비하는 것이 중요- 전입신고를 하면서 계약서에 확정일자를 받는다는 상식때문에 착각하지만 전세자금대출받기 위해서라면 전입신고 없이 전세계약서에 확정일자 받을 수 있다.

전세자금대출신청 절차 - 공인중개사 사무소방문 -> 전세집알아보기 -> 은행을 방문에 받을 수 있는 전세자금 대출 종류, 금액 알아보기-> 전세계약 체결 전 집주인에게 전세자금대출 사전 동의 구하기 -> 전세계약 체결 -> 은행을 방문해 전세자금 대출 신청 -> 은행이 집주인에게 전세자금 대출 관련 인지 여부 확인 -> 보증기관의 보증서 발급 -> 은행이 세입자 동의 후 집주인에게 전세자금 송금 

 

 

14 보증금을 올리거나 내릴 때 월세 증감 기준도주택임대차보호법만 알면 ok

세입자가 사정이 생겨 보증금을 조금 내리고 월세를 올리고싶을 경우 주택임대차보호법 관련 규정을 정확히 알고 있으면 집주인과 트러블 방지 할 수 있다.

주택임대차보호법은 월차임 전환시 산정률을 제한하고 있음, 보증금의 전부나 이를 월단위의 차임으로 전환하는 경우 비율을 정해 그 범위를 초과해서는 안되도록 규정해둠. 2019년 기준 연1할과 3.5%. 

기준금리가 1.75%라고 할 대 여기 3.5%를 더하면 월차임 전환시 산정률은 5.25%. 

ex) 세입자가 보증금 1000만원 돌려받고 월세를 내는 식으로 임대차계약을 변경한다면 세입자가 월세로 내야 하는 금액은 연 100만원이 아니라 52만 5천원. 월세로 환산하면 매월 4만 3750원을 월세로 지불

 

 

15 부동산 중개수수료를 아끼려다 더 큰 손실을 볼 수 있다!

부동산 중개수수료는 낭비되는 지출이 아님, 안전하고 확실하게 부동산 거래를 해달라는 의미의 보수
- 집주인이나 세입자가 놓치기 쉬운 작은 것들을 세심하게 실피고 정확하게 계약이 체결되도록 노력함
- 집찾는 과정에서도 크고 작은 도움 받을 수 있다.

 

 

16 부동산 중개수수료 계산하기

어플, 웹사이트에서 계산 가능

부동산 중개수수료는 공인중개사법에 명확하게 규정되어 있다.

전세, 월세 산정방식 다름

오피스텔을 주거용으로 사용하는 경우 신중하게 

계약할때부터 정확하게 수수료 정하기

 

17 과도한 부동산 중개수수료를 요구하는 경우 대처법

드물지만 가끔 있음

지역에 따라 적용하는 수수료율이 다를 수 있다.

막무가내로 과도한 중개 수수료 요구할 경우 - 계약서 작성한 공인중개사와 과도한 중개수수료를 요구한 사람이 동일인인지 확인하기.
자격증을 대여해 불법적으로 사무소 운영하는 경우 있음
최후의 수단은 중개수수료에 대한 세금계산서 요구하기->구청에 민원제기 하면 법정수수료를 초과해 지불한 중개수수료 돌려받을 수 있다

18 역전세난, 깡통주택 걱정은 전세보증금 반환보증으로 극복하자

전세계약 만료후 집주인한테 전세보증금 돌려 받지 못하는 경우(집값이 떨어져서, 계약 당시보다 전세값이 하락해서, 경매)

집주인한테 전세보증금 못받았을때 은행에서 전세자금으로 대출받은 융자를 상환하지 못할때 보증기관이 은행에 전세자금대출을 상환해주는 상품이다, 결국 세입자가 집주인에게서 전세보증금 받아 보증기관에 상환해야함

19 전월세를 찾는다면 꼭 챙겨보아야 할 공공임대주택

공공임대주택과 민간임대주택이 있음

영구임대주택, 국민임대주택, 행복주택, 장기전세주택 등등

20 입주 후 분쟁 없는 임대차계약서 작성하기 

주로 수리나 내부상태로 분쟁 

전세와 월세는 입주 후 지출비용 부담에 차이가 있다.
샤워기- 전세 세입자는 자신이 지불, 월세는 집주인에게 교체요청 

애매한 경우 비용부담 주체를 특약사항에 미리 기재해 두기 - 임대차 계약서 특약사항 

21 전입신고와 확정일자로 보증금 철통 보호 하기

매우 중요

주택임대차보호법은 주택의 임대차를 보호해주기 위한 특별법, 이런 보호를 받기 위해 대항력 갖춰야함 
대항력 갖추는 법 - 주택의 인도(이사)와 주민등록(전입신고) 마치면 됨

전입신고를 하지 않았다면?- 임차인으로 보호 받을 수 없음 (주민센터 방문, 정부24 인터넷 전입신고,확정일자-대법원인터넷등기소)

22 임대차계약 후 마음이 변해 계약해지를 해도 손해 보지 않는 방법

특약사항에 '24시간 내에 계약을 해지할 수 있다'라는 항목 기재해두기 공인중개사의 협조도 필요함
' 24시간 내에 계약이 해지되는 경우 공인중개사는 임대인과 임차인에게 부동산중개수수료를 청구하지 않는다'라는 내용 기재하기

 

23 임대차계약을 연장할 때도 등기사항전부증명서를 확인하라

 

임대차 계약의 만기가 다가오면 계약 연장 vs 다른집 논의
임차인들은 연장해 계속 거주하고싶어한다.

임대차계약 연장시 간과하기 쉬운것은? 그동안 거주했으니 문제없을 것으로 보고 그냥 계약하는 경우 많다.
등기사항전부증명서 발급 받기!!!! 권리관계 변동 발생했는지 확인 필요

24 년 미만으로 정한 전월세의 계약기간은 임차인 의사에 따라 달라진다

보통 임대차 계약은 2년, 월세는 1년인 경우도 있다. 계약기간 안정하면 2년

25 계약기간 중 임차인 사정으로 이사 가야 할 경우 중개수수료 부담은 누가?

 

집주인과 새로 계약하고 이사들어오는 세입자가 부담함, 이사 나가는 세입자는 부담할 필요없다

계약만료 2~3개월전에 계약을 체결한다는 이유로 세입자한테 부담하라는 집주인 가끔 존재 - > 그럴의무 없다고 알리기

계약기간 중 임차인 사정에 의해 세입자가 바뀌는 경우 부동산중개 수수료 부담주체는? -> 집주인이 부담, 부동산 수수료는 거래 당사자가 부담하는것

다만, 특약사항에 임차인의 사정으로 이사하는 경우 부동산중개수수료는 임차인이 부담한다'라는 사항을 기재해 뒀다면 세입자가 부담해야한다.

 

26 세입자에게 일방적으로 유리한 묵시적 갱신

묵시의 갱신 : 계약 갱신의 거절이나 계약조건 변경 관련 통지를 하지 않은 경우

임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월전까지의 기간에 세입자에게 계약을 연장하지 않겠다는 통지를 하지 않거나 보증금이나 월세를 변경하지 않으면 계약기간이 끝날때 자동으로 전과 동일한 조건으로 임대차 계약이 연장된 것으로 본다.

27 집주인에게 돌려받아야 할 장기수선충당금을 꼭 챙기세요

장기수선충당금이란? 장기수선계획에 따라 아파트의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 비용

부담주체는 소유자!(공동주택관리법)

 

28 계약이 만료되었음에도 불구하고 임대보증금을 반환받지 못하고 있다면?

임대차계약이 만료되었는데 집주인이 임대보증금을 돌려주지않아 이사를 못가고 있다면? -> 임차권등기명령제도가 도움됨

임차권등기명령제도의 효과 :  보증금 반환받지못하면 다른곳으로 이사 못가는 것이 가장 큰 문제. 임차권등기명령을 하면 다른곳에 전입신고를 해도 종전의 대항력을 유지할 수 있다.

어렵지 않고 비용은 임대인에게 청구할 수 있다.

 

29 임대인에게 지불한 주택 월세는 세액공제도 받을 수 있다.

- 국민주택규모의 주택을 월세로 임차해야함

- 무주택 세대주여야 한다

- 소득조건을 충족해야 한다

- 소득에 따라 세액 공제율이 다르다.

 

 

 

 

 

 

 

- 2019년 출간된 "하마터면 부동산 상식도 모르고 집 살 뻔했다"라는 책이다, 방대한 분량으로 부동산에 관심있다면 한 권 사두고 그때그때 관련 정보를 찾아보면 좋을 책! 부동산을 잘 모르는 나같은 사람도 쉽게 이해할 수 있다! 아직까지는..ㅎㅎ